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经济观察报:绿城服务赴港上市 市值超越彩生活

2016-07-16

  继彩生活、中海物业和中奥到家后,绿城服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”)成为国内第四家登陆港交所的物业公司。


  2016年7月12日,绿城服务在香港交易所主板挂牌上市交易,股票代码为2869。


  截至当天收盘,绿城服务股价报收 2.2港元,比开盘价上涨了10.55%,市盈率达26倍,公司市值是61.1亿港元,一举超过彩生活,成为香港同类型企业中市值第一的公司。


  当天,绿城服务大股东宋卫平并未现身,但他给公司高层发了一条贺信:祝贺,有志者事竟成。


  另外一位大股东寿柏年则表示,绿城服务的发展史翻开了新的一页,“希望做中国乃至世界上最好的服务公司”。


  这家国内规模第二大的物业公司,目前服务业主超过50万。按照宋卫平的设想,绿城服务今后会将物业的服务人口组建成绿城园区生活联盟,8年后,希望全国管理的园区服务人口能达到1000万人,摊到平均数,以每个服务对象每年收取约500元-1000元的利润计算,保守估计届时绿城服务会有50亿-100亿的经营利润。


  登陆港交所


  绿城服务于2014年9月计划上市,最终在近2年后实现了目标。


  根据其全球招股结果,绿城服务发售价为每股1.99港元,为招股价范围1.74-2.2港元的中间价,筹得14.394亿港元。其中近49%将用作收购物业服务公司,超过20%用作推广及开发“智能园区”项目,另有20%用作偿还债务。


  其中,在香港的公开发售获3711.6万股有效申请,相当于公开发售的47.72%,认购不足。国际发售获适度超额认购,而未获认购的4066.4万股公开发售股份已重新分配至国际配售。


  绿城服务执行董事兼运营总监吴志华表示,认购不足的部分是散户市场,这主要是由于英国脱欧事件令投资者态度转向审慎造成的,但是国际认购部分已经超额。“在市场最艰难的时候,我们上市了。对今天(7月12日)的股价表现很满意。”绿城服务CFO何启忠说。


  全球发售完成后,绿城服务的股东持股情况发生了变化。控股股东宋卫平与寿柏年、夏一波通过三人各自持有的全资公司占股36.72%,绿城服务董事长李海荣持股比例为25.2%,56名公司中高层组成的管理层持股10.8%。公司执行董事为李海荣、杨掌法、吴志华、陈浩。


  此外,绿城中国宣布成为绿城服务的基石投资者,投入3.06亿元,按首次公开发售价收购绿城服务股份,发售完成后占公司总股本的5%。


  7月13日,绿城服务的股价依然大涨,截至当天收盘,股价报收2.51港元,上涨了14.09%,公司市值高达69.7亿港元。


  吴志华表示,这是因为在动荡的市场里,机构投资者更愿意投资有明确、清晰预期的资产:“现在缺的不是资金,而是缺优质资产。”


  “我们讲的不是故事”


  绿城服务的业务,主要由基础的物业管理服务、为开发商提供的顾问咨询服务以及园区增值服务三个板块组成。


  绿城服务招股书显示,物业管理收入占公司总收入的71.6%,毛利占比40%,毛利率是10.2%;顾问咨询服务收入占比18.9%,毛利占比35%,毛利率33.9%;园区增值服务占总收入的9.5%,毛利占比25%,毛利率47.5%。


  2015年,绿城服务的营业收入为29.2亿元,同比增幅32.4%,分别是彩生活和中奥到家同期营业收入的3.5倍、6.9倍,是中海物业的1.4倍。2015年的净利润是2.03亿元,是同样定位中高端市场的中海物业的2.1倍。


  由于服务中高端项目,绿城服务的物业费水平相对较高。其招股书显示,2015年绿城服务在管的住宅物业平均物业费高达3.05元/平方米/月,中国指数研究院和中国物业管理协会联合发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》则显示,同期物业百强企业住宅物业平均物业费为2.24元/平方米/月。


  值得一提的是其毛利率接近50%的园区增值服务。截至2015年末,绿城服务园区增值服务所得收入达2.77亿元,比上一年同期增长95%,占同年总收入约9.5%。


  自2014年起,绿城服务在试点园区开始推行“智慧园区”项目,开发了线上服务端“幸福绿城”APP。该APP囊括了七大板块,除了将基础的物业管理服务线上化操作,还涉及园区健康、园区学院和园区金融等多元服务。


  公开数据显示,截至2015年末,“幸福绿城”APP已覆盖全国50余个城市,400余个住宅园区的超13万户家庭,注册用户超18万,客户群主要包括在管物业的业主、开发商以及物业服务公司。“我们的园区增值,讲的不是故事,也不是什么O2O,我们的目标就是幸福生活服务商。”吴志华强调,绿城服务之所以要做园区增值服务,是因为业主对这类个性化的服务需求越来越高,“其实我们从2007年就开始做了,做了将近10年,有很多成功的经验,也有很多失败的教训。但归根到底,发现业主还是很欢迎的。”


  在绿城服务实践园区增值服务的过程中,同样遇到了不少挑战。吴志华说,存在的最大问题是——物业园区的优质服务资源和业主之间的信息严重不对称,以及,传统的物业管理人员去做园区增值服务其实并不专业。


  在这种情况下,上市前夕的绿城服务自去年开始进行了内部调整:成立了商业管理委员会,专门运营园区增值服务板块,另外成立了两个平台公司,分管线上和线下,全国各地的城市公司也分别成立了对口园区服务的分公司,由专门的团队和人员实践。


  “去年我们的技术手段也跟上了。毫不讳言,我们在技术这块也是学习彩生活的,现在APP大大提高了沟通效率。”在吴志华看来,园区增值服务的成长空间巨大,绿城服务的园区板块去年创造了2.7亿的收入,对应的是50万户的业主,相当于一户业主一年仅需贡献500块钱,“随着业主规模的不断增加和用于购买服务的投入增加,园区增值服务将为绿城服务带来更惊人的收入。”“我们认为园区增值的收入增速会远远超过物业管理服务,而且也会带动我们的毛利率提高。”吴志华说。


  掘金资产管理


  截至2015年底,绿城服务在管合同建筑面积约8280万平方米,已经签约了8900万平方米。过去三年来,它的年复合增长率超过30%,园区增值服务的复合增长率甚至高达50%。何启忠表示,上市以后的绿城服务将尽量保持这一增长速度。


  按照绿城服务行政总裁兼执行董事杨掌法的说法,在物业公司前十强里,绿城是少有的一直走市场化道路的企业。虽然绿城中国一直是它最大的客户,但占比并不算高,面积约15%-20%,收入则是7.7%。除了绿城,它的客户名单里有浙江新湖、融创、中交、浙铁投等各大房企。


  并购是迅速扩展规模的好方法,绿城服务此次募集的资金有接近一半将用于并购其他物业公司。杨掌法透露,公司收购标的偏向于中档水平以上的企业,包括国企,城市选择上,更偏向于一二线城市,尤其是长三角地区的项目。


  在绿城服务的战略规划中,物业可以拆分成“物”和“业”,“物”代表资产管理,“业”则代表生活服务。资产管理被视为园区增值服务的一部分,将是绿城服务今后发展方向中非常重要的一环。


  绿城服务已经进行了布局,包括二手房的置换和买卖,房屋的返租和经营,以及盘活闲置资产。


  去年,绿城服务旗下的房屋中介公司绿城置换就和杭州本土的中介机构豪世华邦合作,为业主提供二手房置换服务;此外,和互联网租房平台优客逸家合作,专门做毛坯房的返租,装修之后变成适合年轻人居住的长租公寓,目标客群是35岁以下的年轻人;和度假公寓在线平台途家合作,提供酒店式公寓等服务。它还计划收购开发公司的尾盘、库房以及车位等资产,以优惠价集体买下来,再对外转售给业主。


  绿城服务对资产管理的理解是,和业内一流的企业合作,绿城服务提供平台和资源,合作企业则负责专业的运营、技术和管理。


  吴志华认为,绿城服务的资产管理业务正在呈现爆发式的增长,去年资产管理板块营业收入就达到了8000万元人民币,因此对未来充满信心。


  他算了这样一笔账:绿城服务已经签约了1.7亿平方米的物业,资产价值至少2万亿,如果通过资产管理能够盘活其中的1%,那就是200亿元的收入。


(经济观察报记者 谢敏敏)